چکیده:
حدود چهل درصد پروندههای تشکیل شده در مراجع قضایی کشور مربوط به کلاهبرداریهایی است که به بهانه پیشفروش ساختمان صورت گرفته است. پروندههایی که برخی از آنها به علت بالا بودن مبالغ کلاهبرداری و تعداد شاکیها بارها تیتر اخبار رسانههای مختلف و روزنامهها شده است. در همین راستا نیز دستگاه قضایی گاهی اوقات شعبه ویژهای را برای رسیدگی به یک پرونده بزرگ اختصاص داده است. نکته مهمی که پیش فروشندگان و پیشخریداران باید مدنظر قرار دهند، اهمیت و لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند است. متاسفانه طبق عادت و به دلیل ناآگاهی از قانون جدید، بسیاری از پیش خریداران و حتی پیش فروشندگان برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاههای مشاور املاک مراجعه میکنند، در حالی که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد. در این مقاله لازم دانستیم درخصوص قرارداد پیش فروش ساختمان و ساختار کلی و قانونی این قرارداد مهم مطالبی را در قالب مقاله با عنوان تحلیل و بررسی قرارداد پیش فروش ساختمان در نظام کنونی ارایه دهیم.
خلاصه ماشینی:
علاوه بر این یکسري شرایط دیگر نیز در این نوع عقد باید رعایت شود تا صحیح تلقی شود ولی باید توجه داشت که قرار داد پیش فروش ساختمان را نمیتوان مصداقی از این نوع بیع دانست (در مباحث آینده به تفصیل به این موضوع خواهیم پرداخت) و معتقد به لزوم وجود این شرایط بود بلکه تنها وجه مشترك این دو این است که موضوع قرارداد در حال حاضر موجود نیست و در واقع پیش فروش _پیش خرید صورت میگیرد به عبارت دیگر فروشنده مالی را که هنوز وجود پیدا نکرده ولی در انتظار وجود آن است قبل از وجود پیدا کردن آن میفروشد مانند کشاورزي که قبل از فصل به دست آمدن محصول مقداري گندم در ذمه میفروشد .
با توجه به تعریف ارائه شده میتوان گفت که آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان اتفاق میافتد نیز چیزي جز این نیست، فروشنده موضوعی را میفروشد که در هنگام انعقاد قرارداد وجود ندارد و تعهد ساخت و تحویل آن را در موعد معینی میدهد بنابراین عبارت بیع آینده که توسط ایشان بکار رفته در واقع همان پیش فروش مد نظر ما میباشد.
حال با توجه به مراتب فوق، آیا میتوان اظهار داشت که قرارداد پیش فروش ساختمان، مصداقی از تعهد به بیع است و پیش خریدار صرفاً داراي یک حق دینی نسبت به پیش فروشنده است؟ یکی از نویسندگان حقوق معتقد است هرگاه معماري، یک باب خانه را که در زمین مشخصی بعداً ساخته خواهد شد، هم اکنون به دیگري بفروشد، معامله باطل خواهد بود زیرا مورد معامله، عین معینی است که هنوز به وجود نیامده.