چکیده:
قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از پدیده هـای حقـوقی اسـت کـه دربـارة ماهیـت آن ، دیدگاه های مختلفی ارائه شده است . بیع با اقسام مختلف خود، مشتمل بـر بیـع سـلم یـا سلف ، بیع معلق ، بیع منجز، استصناع (فارش ساخت )، قرارداد خصوصی و نـامعین و عقـد معین و بانام ، از مشهورترین قالب هایی است که برای این قرارداد، توسط صـاحب نظـران حقوقی مطرح شده است . با تصویب قانون در سـال ١٣٨٩، نظریـه خصوصـی و نـامعین بودن قرارداد از اعتبار و قوت افتاده است ، اما نظریه های مبنی بر بیع بودن (اقسام مختلف آن ) و نیز نظریه معین و بانام بودن قرارداد پیش فروش ساختمان ، از جملـه نظریـه هـایی هستند که میتوان از آنها به عنوان ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان مورد بحث قرار گرفته است . در این نوشتار، ضمن بیان نظریات مطروحه و تحلیل و نقد دلایل هر کدام از آنها، نظر مبنـی بر استقلال و بانام بودن قرارداد پیش فروش ساختمان با ارائه دلایلی تقویت شده است .
خلاصه ماشینی:
"قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان بیع باشد، زیرا صرف نظر از اینکـه لزومـا در مـوارد نقـص مقررات حاکم بر یک نهاد حقوقی (با فرض پذیرش نقص مقررات قرارداد پیش فروش سـاختمان در قانون مصوب ١٣٨٩ که البته خود ثابت نشده اسـت )، چـارة کـار توسـل بـه نهادهـای سـنتی نیست ١، بلکه نگاهی به تاریخ حقوق و پیشینۀ نهاد بیع در قانون مدنی نشان می دهد کـه تسـری احکام این نهاد به سایر عقود و قراردادها، تاجایی که با آثار و شرایط اختصاصی آن قرارداد تنـافی نداشته باشد، بلامانع است ؛ زیرا استقرایی در نوشته های فقهی و نیز در مواد قـانون مـدنی نشـان می دهد که آنچه در فصل بیع آمده ، نه فقط مربوط به بیع ، بلکه جز در مـوارد مصـرح ٢، قاعـده ای عمومی مربوط به تمامی قراردادهاست ؛ چنین رسمی با توجه به اهمیت بیع ٣ خیلـی دور از انتظـار نبوده و نیست ، فلذا با پذیرش چنین مطلبی روشن می گردد کـه نقـص مقـررات حـاکم بـر قـرارداد پیش فروش ساختمان را، بدون آنکه آن را مصداقی از عقد بیع هم بدانیم ، می توان با تسـری احکـام بیع به آن (جز در مواردی که خلاف احکام اختصاصی پیش فروش ساختمان است ) جبران نمود.
ثانیا قـرار دادن ایـن نهاد جدید در زمرة مصادیق عقد بیع (و هر کدام از اقسام آن ) با ایراداتی جدی مواجه است کـه از جملۀ این ایرادات می توان به این موارد اشاره کرد: عدم کفایت تشابه آثار دو قرارداد بـرای یکـی دانستن ماهیت آنهـا و نیـز عـدم اتقـان توسـل بـه اسـتدلال لفظـی اسـتفادة مقـنن از واژگـان «پیش خریدار» و «پیش فروشنده » (خروج بیع به طور کلی )، عدم تطابق و مغایرت اساسی قرارداد پیش فروش با بیع معلق (خروج بیع معلق )، لـزوم (در مقابـل جـواز) قـرارداد پـیش فـروش و نیـز ضرورت ذکر أجل برای تحویل موضوع مورد معامله (خروج استصناع )، قیمی بودن مورد معامله و عدم ضرورت قبض فی المجلس عوض معامله (خروج بیع سلم ) و سایر ایرادات وارده (از جمله بـه نظریۀ بیع معدوم به تبع موجود)."