چکیده:
این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیشفروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مسئله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است.در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیشفروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلّق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیشخریدار درآید: در حالت اول بهصورت منجّز، در حالت دوم بهصورت معلّق ( همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز بهصورت معلق و بهمحض پرداخت آخرین قسط ثمن.
خلاصه ماشینی:
واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید» نمیتوان قراردادهای پیشفروش ساختمان را صرفاً تعهد به بیع دانست چه اینکه به تعبیر مرحوم دکتر شهیدی، در تعهد بر بیع، ایجاد بالفعل بیع، مورد اراده طرفین نیست بلکه پیدایش تعهد مشترک بر ایجاد آن در آینده مورد نظر ایشان است.
بهعبارتدیگر در تعهد به تملیک، انتقال، نتیجه عقد دیگری است که مالک انشاء آن را بر عهده گرفته است و عقد نخستین که در آن تعهد به تملیک شده است (مانند قولنامه) بهعنوان پیشقرارداد عقد اصلی (تملیکی) مورد توافق قرار میگیرد؛ حال آنکه در قرارداد پیشفروش ساختمان، طرفین قرارداد در زمان انعقاد عقد، قصد انجام عمل حقوقی دیگری در آینده مبنی بر بیع را نداشته و الزام طرفین مبنی بر انتقال قطعی واحد پیشفروششده در دفاتر اسناد رسمی (موضوع ماده 19 قانون پیشفروش ساختمان) را نباید عمل حقوقی بیع دانست زیرا همان طور که برخی از حقوقدانان متذکر شدهاند: ارکان بیع پس از توافق و تراضی که صورت میگیرد با ایجاب و قبول واقع میشود، ثبت مال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی از الزامات قانونی است و فرع بر عقد مذکور (بیع) است و مسئله منافاتی با مواد 46 و 47 قانون ثبت ندارد.
بااینحال قرارداد پیشفروش ساختمان با بیع معدوم به تبع موجود (بهعنوان یکی از مصادیق فروش مال معلومِ ضمیمه مجهول) نیز قابل انطباق نیست زیرا اولاً: موارد کاربرد این نوع از بیع (بیع معدوم به تبع موجود) در مواقعی است که قسمتی از مبیع مجهول باشد، درحالیکه بهموجب ماده 2 قانون پیشفروش ساختمان، طرفین ملزم به تصریح تمام اوصاف و مشخصات واحد ساختمانی مورد معامله بوده و رفع ابهام صورت گرفته است.